Cuprins:
- Libertatea de a negocia termenii de plată
- Cumpărătorul primește posesia imediată, dar nu titlul
- Ce se întâmplă dacă cumpărătorul nu poate plăti
- Legea SAFE
Un contract de teren este un tip de finanțare a vânzătorului.Ea funcționează puțin ca o ipotecă, dar în locul unei bănci care oferă finanțare, vânzătorul finanțează vânzarea de bunuri imobile în rate periodice. Cumpărătorul este, de obicei, permis să se mute în proprietate de îndată ce contractul este semnat, dar el nu obține titlul legal de proprietate până când el completează plățile. Indiana a modificat legea contractului tradițional privind terenurile pentru a le face mai echitabilă cumpărătorului.
Libertatea de a negocia termenii de plată
Un cumpărător poate solicita finanțarea vânzătorului dacă nu poate obține un credit sau nu își poate permite o plată în avans. În loc să-și piardă cumpărătorul, vânzătorul ar putea accepta să-l vândă pe bază de contract. Termenele de plată în cadrul unui contract de teren sunt, în general, mai flexibile decât în cazul finanțării de către terți, deși nu sunt obligate să fie. Mulți vânzători vor fi de acord să renunțe la o plată în avans, de exemplu, în schimbul unui preț mai mare de cumpărare. Părțile au libertate largă de a negocia termeni în conformitate cu legile de contact din Indiana.
Cumpărătorul primește posesia imediată, dar nu titlul
În mod obișnuit, cumpărătorul are dreptul la posesia proprietății imediat ce semnează contractul, de îndată ce face o plată în avans sau imediat ce plătește prima rată periodică. După aceasta, vânzătorul nu mai are dreptul de a intra în proprietate decât un proprietar trebuie să intre în proprietate închiriată. Cu toate acestea, titlul legal al proprietatii ramane cu vanzatorul pana cand cumparatorul efectueaza ultima plata planificata. Vânzătorul păstrează, de asemenea, posesia fizică a actului de proprietate. Acest lucru împiedică cumpărătorul să încerce să vândă sau să finanțeze proeprty că el încă nu deține în totalitate. Atunci când cumpărătorul efectuează ultima plată, vânzătorul este obligat să asiste cumpărătorul în transferul titlurilor.
Ce se întâmplă dacă cumpărătorul nu poate plăti
Cel mai mare neajuns cu contractele de teren este ceea ce se întâmplă dacă cumpărătorul nu poate plăti. Anterior, un cumpărător care a dat faliment ar pierde întreaga investiție, iar vânzătorul ar putea confisca proprietatea fără a trece prin proceduri de blocare. Deci, chiar dacă cumpărătorul a efectuat 99 de plăți și a pierdut doar unul, ar putea pierde totul. Indiana și-a reformat legile pentru a remedia situația în care un cumpărător este implicat după ce a efectuat multe plăți. În cazul în care capitalul cumpărătorului în proprietate în momentul neîndeplinirii obligațiilor este "semnificativ", astfel cum este definit de lege, vânzătorul trebuie să înceapă procedurile oficiale de blocare în instanță, în loc să ia doar proprietatea înapoi. Cumpărătorul are dreptul la despăgubiri pentru capitalul acumulat înainte ca vânzătorul să poată reface proprietatea.
Legea SAFE
Decizia privind executarea sigură și echitabilă pentru licențierea creditelor ipotecare din 2008 (actul "SAFE") impune statelor să adopte o legislație care să impună acordarea de licențe pentru originarii creditelor imobiliare. Actul SAFE al lui Indiana a intrat în vigoare în iunie 2010. Aceasta cere părților care acordă o licență pentru extinderea finanțării pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, inclusiv vânzătorii în contracte funciare. Procesul de licențiere este costisitor și consumator de timp. Cu toate acestea, nu trebuie să obțineți o licență dacă vindeți o locuință pe care ați locuit anterior, vindeți o proprietate unei rude imediate sau vindeți clădiri comerciale.