Cuprins:
Administrația federală pentru locuințe ajută debitorii cu venituri mici și moderate, oferind linii directoare flexibile de calificare și plăți minimale în jos. O agenție din cadrul Departamentului de Locuințe și Dezvoltare Urbană, FHA asigură ipoteci, rambursând creditorii în caz de neplată a proprietarului. Programele FHA, destinate proprietarilor-ocupanți, permit de asemenea debitorilor să închirieze o unitate separată pe proprietate, fie ea duplex, triplex sau patru unități; cu toate acestea, se aplică un factor de venit pentru chirii.
Cele elementare
FHA solicită debitorilor să prezinte schema E a formularului IRS 1040 și contractele de închiriere sau contracte de închiriere pentru a verifica venitul din chirie.
Rentabilitatea factorilor de venit se aplică locuințelor de o singură familie, de la o persoană la patru unități. Ea măsoară veniturile brute din chirii ca procent, reprezentând locurile vacante potențiale, costul întreținerii și non-colectarea chiriei pe care proprietarii se confruntă din timp în timp.
FHA respectă locul de vacanță și factorul de întreținere regional HUD regional. Există patru HOC-uri în S.U.A. - Santa Ana, Philadelphia, Denver și Atlanta.
Calcul
FHA folosește două instrumente principale pentru a calcula factorul de închiriere în scopuri de calificare: un raport de evaluare a chiriei pentru proprietățile de proprietate sau pentru proprietățile de închiriere enumerate în cerere, precum și pentru factorul de ocupare și de întreținere HOC.
Potrivit HUD, toate HOC-urile, cu excepția Denver, utilizează un factor de vacanță de 15%. Denver folosește factori de vacanță diferiți pentru jurisdicțiile sale. Factorul de venituri din închiriere pentru proprietăți în jurisdicțiile din Santa Ana, Philadelphia și Atlanta HOC este de 85%; chiria totală percepută minus 15 la sută.
Determinare
Un evaluator trebuie să determine chiria pe piață în mod corect a proprietăților pentru care venitul din chirie este folosit în calificare. De exemplu, în calificarea unui solicitant pentru o ipotecă FHA pe un duplex, creditorul nu poate folosi rata de închiriere pe care împrumutatul intenționează să o perceapă, ci, în schimb, suma de chirie poate fi obținută în mod rezonabil în conformitate cu o comparație aprobată de FHA a unor chirii similare în zona. Valoarea de piață corectă înmulțită cu 0,85 generează venitul din chirii pe care creditorul îl poate utiliza pentru a-l califica pe solicitant pentru împrumut.
consideraţii
În general, un împrumutat nu poate folosi veniturile potențiale de închiriere dintr-o locuință primară pe care o eliberează pentru a beneficia de achiziționarea unei alte rezidențe primare cu un împrumut FHA. Această regulă ajută la asigurarea faptului că debitorul are venituri suficiente pentru a susține ambele ipoteci fără a se achita de pe urma imobilului disponibilizat la achiziționarea celui nou. Regula nu se aplică în cazul în care locuința primară care este eliberată are un împrumut în valoare de 75% sau mai puțin. Ea se aplică numai unei tranziții principale către principalele și nu include proprietăți de închiriere bona fide listate în cererea debitorului. FHA poate face o excepție pentru debitorii care achiziționează o altă reședință primară la relocarea verificată a locurilor de muncă.