Cuprins:
- O coada de două-Timing
- Cine a adus cumpărătorul?
- Când lucrurile pot deveni lipicioase
- Cu cât este mai specific, cu atât mai bine
Treceți ușor atunci când analizați dacă doriți să vindeți în perioada de protecție a listei după data de expirare a înregistrării casei dvs., deoarece este posibil să plătiți comisionul brokerului de listare anterioară. Pe lângă revizuirea cu atenție a limbii acordului dvs. de înregistrare, este posibil să fie necesar să consultați un avocat pentru a stabili dacă puteți vinde după expirarea listei fără să plătiți o comision. Timpul pe care îl așteptați și modul în care îl găsiți pe cumpărător poate afecta dacă vă datorezi comisionului anterior brokerului dvs. de listare. Perioada de așteptare poate dura câteva luni sau se poate renunța cu totul.
O coada de două-Timing
O clauză de protejare a listei într-un contract de înregistrare imobiliară protejează interesele brokerului. Aceasta descurajează coluziunea dintre cumpărători și vânzători. Vânzătorul fără scrupule ar putea folosi serviciile unui broker pentru a obține oferte de cumpărător, apoi să meargă în spatele brokerului și să-l vândă la unul dintre acei cumpărători fără să plătească o comisie de listare. Perioada de timp protejată, cunoscută ca o perioadă de "coadă", este perioada în care un vânzător trebuie să aștepte după expirarea contractului de listare înainte de a încheia un acord cu un cumpărător. Această perioadă variază în funcție de contract și broker, dar de obicei durează 90 de zile. Harvey Jacobs de la Washington Post recomandă cea mai scurtă perioadă de așteptare posibilă, cum ar fi 30 de zile.
Cine a adus cumpărătorul?
Perioada de coada este adesea înțeleasă greșit. Nu vă împiedică neapărat să vă vindeți casa, dar vă puteți limita cine vă puteți vinde, fără să-i dați comisionului fostului dvs. broker. În general, vânzarea către un cumpărător brokerul achiziționat sau care a văzut în mod activ casa dvs. în perioada de cotare, poate da dreptul brokerului la o comision. Deși limba în contractele de listare variază, multe dintre ele se referă la ceea ce implică acest lucru.
Când lucrurile pot deveni lipicioase
Dacă vă decideți să vă vindeți locuința înainte de expirarea perioadei de coadă de pe lista dvs., este posibil să nu fiți nevoit să plătiți o comisionă dacă vindeți unui cumpărător pe care îl întâlniți după expirarea listei, care vine la dumneavoastră fără asistență din partea brokerului. De exemplu, ați putea găsi un cumpărător singur prin intermediul Internetului sau al unui prieten, după expirarea listei. Cu toate acestea, dacă acel cumpărător este asociat prin sânge, căsătorie sau afacere unui cumpărător care a văzut anterior locuința sau a făcut o ofertă pe parcursul perioadei de înscriere, este posibil să fie necesar să dovediți că nu a existat o coluziune.
Cu cât este mai specific, cu atât mai bine
Ambiguitatea în clauza de protecție a contractului poate funcționa în favoarea dvs. dacă decideți să vindeți în perioada coada. Instanțele folosesc de obicei limba contractuală împotriva părții care a elaborat-o, prin urmare, dacă firma unui broker a scris contractul fără a specifica detalii, o instanță ar putea citi contractul în funcție de interpretarea vânzătorului. De exemplu, într-un caz din Tennessee din 2007, o instanță a decis în favoarea unui vânzător care și-a vândut locuința către cumpărătorii care au văzut proprietatea o zi după ce lista a expirat. Întrucât firma brokerului a elaborat contractul care a declarat că clauza aplicată cumpărătorilor care au văzut locuința în perioada de înscriere și că nu a fost făcută o prelungire scrisă la înregistrare, vânzătorul nu a fost nevoit să plătească o comision.