Cuprins:
Din anii 1930, Administrația federală a locuințelor asigurarea a oferit o plasă de siguranță vitală pentru creditorii și debitorii de locuințe. Împrumutatele finanțează programul cu prime lunare de asigurare, iar FHA garantează ipoteci împotriva neplată. În cazul în care un creditor blochează, FHA plătește soldul restant principal al ipotecii și transmite titlul agenției sale mamă, Departamentul de Locuințe și Dezvoltare Urbană sau HUD. Deși FHA a acoperit milioane de împrumuturi pentru locuințe, liniile directoare privind proprietățile și împrumutații fac unele dintre ele neasigurabile.
Proprietăți neasigurabile
Regulile FHA pot descalifica o proprietate din programul standard de asigurări ipotecare FHA, standard, cunoscut și sub denumirea de (B) finanțare. Casa poate avea nevoie de reparații costisitoare sau ar putea fi afectată de o furtună sau de un incendiu. Mai exact, programul FHA descalifică orice proprietate care necesită mai mult de 5000 de dolari în reparații. Locuința poate fi asigurată numai prin "reabilitare" sau 203 (k) finanțare, care permite unui cumpărător să redă costurile de reparație în suma ipotecii. În unele cazuri, FHA va extinde aprobarea condiționată în cazul în care cumpărătorii creează un cont de escrow pentru a plăti pentru reparațiile necesare, conform unui evaluator.
Împrumutații necalificați
De asemenea, un împrumut poate fi neasigurabil pe baza statutului financiar al debitorilor, pe care programul FHA îl califică prin istoricul creditelor și capacitatea de a plăti un credit ipotecar lunar. Măsura de bază a acestuia din urmă este raportul front-end. Dacă plata totală a ipotecii este mai mare de 31% din venitul lunar brut al gospodăriei, solicitantul este considerat neasigurabil. Limita pe back-end, care include toate datoriile în rate, este de 43% începând cu 2015. Un solicitant poate fi, de asemenea, refuzat pe baza creditului slab. Plățile pierdute sau întârziate, conturile din colecții, falimentele și judecățile se înscriu împotriva împrumutatului și îl pot descalifica pentru un împrumut garantat de FHA. O blocare în ultimii trei ani poate duce, de asemenea, la o negare.
Liste de împrumutați
Solicitanții pot fi descalificați pentru probleme cu IRS și alte agenții federale. HUD menține, de exemplu, o listă de refuzare limitată de participare, iar FHA descalifică, de asemenea, debitorii care au făcut o listă de excluderi în cadrul Sistemului de gestionare a premiilor, menținut de Administrația Generală a Serviciilor. Oricine delincvent pe o datorie față de guvernul federal, sau subiectul unui lien pe care guvernul îl are asupra proprietății, este, de asemenea, FHA-neasigurabil.
Limite ale sumei împrumutului
FHA plasează limite ale valorii dolarului pe care programul o va asigura. Deoarece valorile de domiciliu variază de la un județ și de la o regiune la alta, aceste limite depind de locația proprietății. Ghidul standard folosit de regulile agenției este 115 la sută din prețul mediu de vânzare din regiune. Dacă prețul mediu de vânzare al locuințelor dintr-un anumit județ a fost de 280.000 dolari, de exemplu, atunci limita de împrumut ar fi de 322.000 $; orice sumă peste această limită nu ar fi acoperită de asigurarea FHA. HUD oferă un calculator de limită util după locație pe site-ul său.