Cum să presupunem un credit ipotecar

Un cumpărător care își asumă o ipotecă achiziționează o locuință și preia datoriile ipotecare ale vânzătorului. Cumpărătorul plătește de obicei un depozit în numerar reprezentând diferența dintre prețul de ofertă și soldul restant de pe ipoteca vânzătorului. Vânzătorul își transferă obligația ipotecară către cumpărător, care efectuează toate plățile viitoare. Din punct de vedere istoric, un cumpărător ar putea să își asume o ipotecă prin contract individual cu vânzătorul. Astăzi, majoritatea creditorilor blochează astfel de practici ipotecare-ipoteză pentru a se asigura că creditorul are un cuvânt de spus în tranzacție.

Cineva semnează un formular de credit: Ivan Sedlak / iStock / Getty Images

Citiți condițiile de credit ipotecar

Presupunând că un împrumut înseamnă să pătrunzi literalmente în încălțămintea vânzătorului. Cumpărătorul preia rata dobânzii, termenele de rambursare și alte condiții ale împrumutului. În general, cumpărătorul va beneficia dacă rata dobânzii este mai mică decât rata dobândită pe piață. Cu toate acestea, majoritatea creditelor ipotecare convenționale nu sunt asumate. Creditorii nu doresc ca un împrumutat inferior să înlocuiască un împrumutat credibil, deoarece acest lucru crește riscul de neplată. Citiți condițiile ipotecare înainte de a încerca o presupunere ipotecară. Rar puteți trece la o ipoteză fără consimțământul creditorului.

Verificați clauza "Due-on-sale"

Împrumuturile garantate de stat, cum ar fi cele de la Administrația federală a locuințelor și Departamentul afacerilor veteranilor, sunt în mod inerent presupuse, cu condiția ca cumpărătorul să îndeplinească anumite calificări. Cu toate acestea, împrumuturile FHA și VA pot conține în continuare o clauză privind vânzarea. O provizie de vânzare pe termen lung permite creditorului să efectueze un apel din cauza valorii totale a împrumutului, în cazul în care vânzătorul încearcă să vândă proprietatea altcuiva. În cazul în care vânzătorul nu poate plăti, banca poate exclude. În aproape toate cazurile, clauza privind vânzarea înseamnă că cumpărătorul nu își poate asuma împrumutul vânzătorului decât dacă banca declară că poate, indiferent dacă împrumutul este convențional, FHA sau VA.

Abordați banca

Multe bănci au un pachet de asumare a ipotecilor care explică procesul pe care părțile trebuie să îl urmeze pentru a transfera împrumutul prin ipoteză. Procedurile pot varia, dar cumpărătorul trebuie invariabil să se califice pentru împrumut. Împrumuturile garantate de guvern au, de obicei, criterii mai acceptabile de aprobare decât împrumuturile convenționale. De exemplu, un creditor FHA are mai multe șanse să ignore petele de pe înregistrarea de credit a cumpărătorului. Cu toate acestea, creditorul ipotecar are puterea absolută de a aproba sau de a refuza ipoteca.

Eliberați răspunderea vânzătorului

În cazul în care banca este de acord cu ipoteza, va cere atât cumpărătorului, cât și vânzătorului să semneze documentele care transferă obligația de credit ipotecar către cumpărător. În acest moment, vânzătorul ar trebui să verifice că el este eliberat din răspundere la împrumut. Fără eliberare, vânzătorul poate fi în continuare responsabil pentru împrumut în cazul în care cumpărătorul este implicit mai târziu. Întârzierea plăților și neplata împrumutului apar în raportul de credit al vânzătorului și frustrează încercările de obținere a unui nou credit ipotecar în cazul în care nu se eliberează o datorie.