Cuprins:
REO Foreclosures cu ridicata în zona dvs. pentru foarte puțini bani.
Dacă sunteți zona este încărcată cu REO Foreclosures decât ar putea fi de a face un venit decent venit sau venituri full-time cu bunuri imobiliare.
Decideți în ce zonă doriți să investiți că este încărcată cu Foreclosures REO. Veți dori să vă asigurați că zona în care vă interesați nu numai că are proprietăți REO, ci că are și o mulțime de bani numai pentru investitorii care cumpără acolo. Puteți afla acest lucru prin înregistrări publice sau prin serviciul de afișări multiple (găsiți un agent imobiliar care să vă ajute în acest scop dacă nu aveți acces propriu). Păstrați aceste informații pentru utilizare ulterioară.
Etapa
Găsiți-vă o companie prietenoasă cu titlul de investitor sau avocat care vă poate face închiderea simultană (sau închiderea dublă.) Dacă nu știți de unde să găsiți unul, va trebui să întrebați alți investitori pe care îi folosesc sau să vă alăturați investițiilor imobiliare locale club. (Multe cluburi imobiliare te vor lăsa liber prima dată gratuit … doar întreabă.)
Odată ce ați găsit zona vizată, întrebați proprietarii locali acolo dacă ar fi interesați de o altă proprietate de închiriere în zonă și cât de mult ar fi dispuși să plătească pentru unul.Puteți găsi proprietarii locali sunând semnele "de închiriat" în zonă, vorbind cu agenții imobiliari și vorbind cu proprietarii de la întâlnirile locale ale clubului investitorilor imobiliari.
Etapa
Amintiți-vă la pasul 1 unde ar fi trebuit să vă adresați unui agent imobiliar care să vă ajute să vizați o zonă în care cumpără cumpărătorii de numerar? Ei bine, veți cere ca agentul imobiliar să se întoarcă câteva luni și să vă dea o listă cu toate vânzările de numerar care au avut loc în zona dvs. țintă pentru REO Foreclosures. Aceste informații nu numai că vă vor oferi o listă a tuturor cumpărătorilor de numerar, ci vă va spune și cât de mult acești investitori sunt dispuși să plătească pentru anumite tipuri de proprietăți în zona vizată.
Etapa
Bine, acum că aveți o listă de cumpărători împreună și o companie de titulară sau avocat în loc acum, puteți începe localizarea proprietăților REO Foreclosure pentru a pune oferte pe. Majoritatea băncilor vor lista proprietățile cu agenții imobiliari. Deci, țineți minte cu agentul imobiliar cu care v-ați descurcat?:-) Da, ai de gând să le rog să vă ofere zilnic înregistrări de blocare a tranzacțiilor. Este mai bine să vizați proprietățile care au fost pe piață pentru un pic, deoarece atunci când au lovit pentru prima dată pe piață există o tonă de concurență. Dar, la început, vizați TOATE proprietățile REO Foreclosure care vin pe piață, doar în cazul în care piața dvs. nu este la fel de competitivă ca a mea.
Faceți întâlniri cu agentul dvs. imobiliar pentru a intra în proprietățile REO Foreclosure pe care sunteți interesat. Verificați proprietatea și determinați cât de mult este nevoie de muncă (dacă nu știți niciun fel de reparații, nu vă faceți griji … Eu încă nu;-) serios, nu știu.) Puteți să vă adresați agentului dvs. imobiliar pentru a vă ajuta în acest lucru sau puteți lua un prieten contractor cu dvs. sau puteți să presupuneți că are nevoie de o activitate intelectuală totală. După ce ați văzut suficiente case de vânzare și chiar ați văzut suficiente vândute, veți putea judeca cantitatea de muncă de care aveți nevoie. (Eu chiar nu glumesc cand spun ca inca nu stiu reparatii. Sunt destul de bun la guesstimating, desi … de obicei intru in 5,000 de dolari.)
Etapa
Acum, că aveți toate informațiile de care aveți nevoie, veți face o ofertă (vă ajută să vă asigurați că aveți cumpărători în locul FIRST. Așa că lucrați la lista de cumpărători, bine?)
În cazul în care se ocupă cu blocarea REO bancare acestea nu vor permite alocări, astfel încât veți face o închidere simultană pentru dvs. oferte.
Pentru a determina prețul de oferit, veți trece peste informațiile furnizate de agentul dvs. imobiliar cu vînzările de numerar din zonă și puteți compara aceste proprietăți cu cele pe care tocmai le-ați văzut. Știți din vînzări și din discuțiile cu alți investitori ce vor plăti investitorii în numerar pentru astfel de proprietăți, așa că acum trebuie doar să vă dați seama de profitul dvs. și apoi să stabiliți prețul de achiziție MAX.
Veți dori să discutați cu agentul dvs. imobiliar cu privire la închiderea costurilor, deoarece acestea vor reduce profitul dvs. și va trebui să le cunoașteți pentru a vă ajuta să stabiliți prețul de achiziție MAX, astfel încât să puteți realiza un profit. Costurile de închidere sau de decontare sunt diferite în fiecare domeniu, deci într-adevăr trebuie să treceți aceste informații împreună cu agentul imobiliar.
După ce ți-ai dat seama toate cifrele, inclusiv profitul tău, vei face oferta.
De exemplu, să presupunem că investitorii plătesc 40.000 de dolari pentru proprietățile de tipul REO Foreclosure pe care le-ați examinat și doriți să obțineți un profit de 5.000 $, iar costurile de închidere vor fi de aproximativ 500 $. Când luați toate acestea în considerare, prețul de achiziție MAX va fi de 34.500 $. (40.000 dolari - 5000 dolari profit - 500 dolari costul de închidere = prețul de achiziție MAX.)
Nu începeți acolo, totuși. Începeți puțin mai puțin, deoarece dacă începeți la înălțime, este greu să mergeți în jos, dar dacă începeți mai jos, puteți ajunge treptat la prețul dvs. MAX dacă este necesar.
Unii angrosiști utilizează metoda formularelor și ceea ce înseamnă că folosesc o formulă pentru a determina prețul de cumpărare MAX. Ele determina valoarea post-reparativă a unei case (ceea ce merită după ce este fixat) se multiplică cu 65% până la 70% (va trebui să ajustați acest lucru pe baza pieței dvs.) și apoi să scăpați costurile de reparație și profitul dvs. și care va fi egal cu prețul dvs. de achiziție Max.
Exemplu: Să spunem în legătură cu acea afacere de 40.000 de dolari pe care casa fixată va fi în valoare de 100.000 $. Și casa are nevoie de 45.000 de dolari pentru a-și face treaba. Totuși, doriți să colectați 5000 USD. Acesta este modul în care vă dați seama ce prețul de achiziție MAX utilizează formula: 100.000 dolari x 70% = 70.000 dolari - 45.000 dolari (reparații) = 25.000 dolari este prețul dvs. de achiziție MAX. (Am găsit folosind formula
Etapa
De când ați stabilit prețul de ofertă, va trebui să oferiți agentului imobiliar un depozit de bani serios. Acest lucru trebuie să arate băncii că sunteți serios în legătură cu oferta dvs. Atât de realist, cu atât mai mult ați pus jos pe cât de grave vă apar banca. Totuși, rețineți dacă renunțați la acord pentru orice motiv care nu este acoperit de termeni din contractul dvs. decât veți pierde acești bani (deci nu doriți ca acesta să fie atât de ridicat). REO Foreclosures pentru a pune 500 dolari la 1000 dolari ca bani serios, dar dacă puteți scăpa cu 100 dolari … du-te pentru asta!
Agentul imobiliar vă va lua cecul și, cel mai probabil, brokerul îl va depozita într-un cont de escrow până la decontare / închidere.
Etapa
Dacă sunteți nou în investiții imobiliare puteți alege contingențe diferite în acordul pe proprietatea dvs. Ca și inspecția proprietății, inspecția vopselelor pe bază de plumb, contingența ipotecară, inspecția radonului etc.
Doar un avertisment, cu toate acestea, mai multe contingențe pe care le alegeți mai puțin atrăgătoare oferta dvs. apare la bancă.
În general, nu aleg nicio situație neprevăzută și sunt conștient de faptul că banii mei sunt foarte periculoși în acest scenariu (pentru că nici măcar nu aleg o situație ipotecară). Când faceți asta, care este cea mai bună ofertă puteți face atunci când se ocupă cu REO Foreclosures, banca va dori ceea ce se numește dovada de fonduri. De fapt, vor dori dovezi de fonduri dacă alegeți contingențe sau nu, doar un fyi.
Dovada fondurilor este tocmai aceea, dovada că ai bani pentru a cumpăra această proprietate. Dacă aveți o linie de credit, carte de credit, atât de mult în bancă sau un prieten sau membru al familiei care are oricare dintre aceste lucruri cu acei bani mulți în contul dvs., atunci puteți să îl utilizați ca dovadă a fondurilor. Dacă nu, puteți obține o dovadă a scrisorii de fond din partea unei companii de finanțare tranzacțională. (Doar google "finanțare tranzacțională" pentru o listă cu locurile de vorbit.)
Când banca se angajează din ofertă, de multe ori banca va avea o companie de titlu pe care vor dori să o încheie (uneori vă vor oferi stimulente pentru a permite ca acest lucru să se întâmple și dvs.). toate documentele semnatare către compania dvs. de titlu și solicitați-le să efectueze o "închidere la curtoazie" și să le informeze și compania de titluri de la bănci despre acest lucru. Astfel vei rămâne în controlul afacerii.
Etapa
Acum că banca și amândoi ați semnat contractul, este timpul să găsiți cumpărătorul final! Sunați toate semnele "de închiriat" pe care le-ați văzut unde proprietarii au spus că ar fi interesați de mai multe proprietăți de închiriere în zonă și spuneți-le că aveți ceva sub contract și doriți să aflați dacă sunt interesați să-l cumpere.
Apelați pe toți cei pe care i-ați adăugat și la lista de cumpărători!
De asemenea, obțineți niște semne goale de culoare albă gofrată cu standuri metalice și scrieți-le cu marcatorul dvs. de magie gros, negru:
3 pat / 1 ba. casa ieftina $ 40k CASH / Trebuie sa vinzi! 555-5555
Și puneți-le în jur de 20 în zona unde este casa. Telefonul dvs. va suna de pe cârlig. (Dacă nu aveți bani să cumpărați aproximativ 20 dintre acestea, veți face o mulțime de apeluri la rece și de cercetare practic. Apelați proprietarii și chemați investitorii pe care îi știați că au cumpărat o casă în numerar ultimele câteva luni …. amintiți-vă lista pe care ați primit-o de la agentul imobiliar?)
Obiectivul dvs. este de a lucra cu sârguință pentru a vă găsi cumpărătorul final, astfel încât să puteți închide Foreclosures dvs. REO și puteți, de asemenea, să fiți plătit!
Etapa
Odată ce ați găsit un cumpărător final, atunci semnați un acord de vânzare cu ei. În acest acord de vânzare veți fi "vânzătorul" și vor fi "cumpărătorul". (Știu că nu ați încheiat încă cu banca, dar din moment ce ați încheiat un acord de vânzare pe proprietate, acum aveți ceea ce se numește un interes echitabil în proprietate și îl puteți face public și îl puteți vinde ca "vânzător".) Amintiți-vă să puneți prețul corect de vânzare aici (prețul mai mare!) De asemenea, va trebui să obțineți un depozit de bani serios de la cumpărător prea. Din moment ce sunteți acum vânzătorul, doriți ca acesta să fie cât mai mare posibil. Deci știi că acest cumpărător este serios în legătură cu afacerea. Pentru a fi în siguranță, puneți-i la cecul de bani serios în numele companiei dvs. sau în numele avocatului. Ei vor păstra într-un cont de escrow până la decontare / închidere. Asigurați-vă că le informați că încheierea se va întâmpla cu compania dvs. de titlu sau avocatul imobiliar (odată ce aveți încredere în acest cumpărător sau știți ce faceți, puteți decide să utilizați compania de titular sau avocatul dvs. pentru a închide.)
Etapa
Acum veți transmite acest document de vânzare avocatului dvs. și / sau companiei de titlu. Le puteți spune că acesta va fi acordul de încheiere simultană pe care lucrați.
Dacă dintr-un motiv oarecare, compania de titlu spune că nu puteți face o închidere simultană, puteți face o dublă închidere și puteți utiliza finanțarea tranzacțională pe care ați căutat-o acum câțiva pași. Te-au lăsat să-ți împrumuți banii pentru câteva ore sau câteva zile pentru a-ți face treaba. Fiți conștienți de ceea ce vă vor percepe pentru bani, pentru că va trebui să puneți asta în costurile de închidere.
Arătați până la decontare și colectați suma de 5.000 $ !!! Acum mergeți și găsiți mai multe REO Foreclosures la en-gros!