Cuprins:
- Snapshot de piață
- Când ar trebui să cumpăr?
- Mai multe considerente de bani
- Semne ale Pieței Cumpărătorului
Tragerea trăgătorului într-o achiziție la domiciliu a fost la fel de simplă ca cumpărăturile pentru o casă accesibilă, scobindând împreună bani pentru plata în avans, securizând finanțarea la o rată rezonabilă a dobânzii și apoi închiderea.
Cu toate acestea, în anii care au urmat după prăbușirea financiară din S.U.A., care a survenit parțial din cauza unui bule de locuințe cauzat de creditarea ipotecară iresponsabilă, piața imobiliară a suferit o turbulență uriașă. Această criză economică a dat naștere unor condiții de piață imobiliară fără precedent care dictau stocurile de locuințe, accesibilitatea și termenii de finanțare, toate acestea afectând calendarul optim al achiziției.
În ciuda imprevizibilității pieței, potențialii cumpărători pot evita achizițiile necorespunzătoare, urmând anumite garanții.
Cu prețuri scăzute și dobânzi reduse, dobânda la domiciliu în 2012 a fost cea mai favorabilă din anul 1970.
Walter Molony, purtător de cuvânt, Asociația Națională a Agenții Imobiliari (parafrazat)
Snapshot de piață
Piața imobiliară din S.U.A. a scăpat în cele din urmă de situația din 2008 până în 2011. Cifrele de vânzări la domiciliu s-au îmbunătățit în 2012 cu 9,5% față de 2011, iar Asociația Națională a Agenții Imobiliari așteaptă câștiguri suplimentare pentru restul anului 2013, în anul 2014.
Vestea proastă dacă doriți să cumpărați este că începutul anului 2013 este o piață a vânzătorului în patru din cinci regiuni, a declarat Walter Molony, cercetător și purtător de cuvânt al ANR. "Motivul este că am avut această tragere mare în inventar", a spus el.
În iulie 2007, SUA a înregistrat un inventar al locuințelor cu peste 4 milioane de case pe piață. În ianuarie 2013, inventarul a scăzut la 1,74 milioane, o scădere cu 25% față de ianuarie 2012 și cel mai mic inventar din decembrie 1999.
NAR se așteaptă la o creștere sezonieră a stocurilor în primăvara anului 2013, a spus Molony, însă poate fi insuficientă pentru a preveni ofertele multiple frecvente sau pentru a scădea destul de repede prețurile locuințelor.
"Prețurile arată cea mai puternică creștere din noiembrie 2005", a spus Molony. "Din acest motiv am îmbunătățit prognoza noastră de preț pentru acest an (2013). Credem că prețul median va crește la nivel național cu aproximativ 7%".
Prețul mediu în ianuarie 2013 a fost de 173.600 de dolari, cu 12,3% mai mult față de anul precedent, cea de-a 11-a lună consecutivă a creșterii prețurilor de la un an la altul. Proiectia ANR pentru pretul mediu pentru 2013 este de 189.400 de dolari.
"Dezavantajul creșterii prețurilor mai accentuate decât cele normale este dacă aceasta se desfășoară o perioadă prelungită de timp, atunci în cele din urmă ne confruntăm cu probleme de accesibilitate și începeți să prețuiți oamenii de pe piață", a spus Molony. "Încă nu suntem acolo".
Cu prețuri scăzute și rate record ale dobânzilor, accesibilitatea la domiciliu în 2012 a fost cea mai favorabilă din 1970, a spus el. După bustul din 2008 al locuințelor, prețurile la domiciliu au scăzut, scăderea locuințelor atât de scăzute a fost de vânzare pentru costuri de construcție mai mici decât costurile de înlocuire - că mulți investitori au sărit în picioare, îmbogățind cea mai mare parte a inventarului.
Cel mai puternic factor de reținere a pieței este că "comunitatea de creditare a fost avers față de risc … oferind doar credite ipotecare celor mai de încredere debitori cu scoruri arbitrare de creditare", a spus Molony.
În Chicago, de exemplu, "cumpărătorii în mișcare", cei care se mișcă din primele lor case, se confruntă încă cu dificultăți, deoarece creditorii au cerințe mai stricte, a declarat Zeke Morris, președintele Asociației Agenții imobiliari din Chicago.
"A fost frustrant pentru unii cumpărători la punctele de preț mai mari", a spus Morris. "Li se cere mult mai multe detalii decât au cerut vreodată."
Pentru cea mai bună afacere, a spus Molony, cumpărătorii ar trebui să lucreze cu agenții imobiliari, de preferință agenții cumpărătorilor.
Când ar trebui să cumpăr?
Încrederea consumatorilor reprezintă un impuls major pentru realizarea unei investiții considerabile, cum ar fi o casă, a spus Molony. Topping lista de încredere este de securitate a locului de muncă.
"Dacă nu sunteți sigur de stabilitatea locului de muncă, este un lucru important", a spus Molony. "Dacă aveți un orizont de timp pe termen scurt - să spunem, mai puțin de câțiva ani - veți fi mai bine închiriat pentru că, probabil, nu veți recupera costurile tranzacției".
Cumpărătorul tipic astăzi intenționează să rămână într-o casă timp de 10 ani; vânzătorul tipic a fost în casă timp de nouă ani. În trecut, experții în domeniul imobiliar au crezut că oamenii trebuie să își dețină locuința timp de trei până la cinci ani pentru a câștiga fonduri suficiente pentru a face investiția utilă. Deși a durat mai mult pentru a construi capitaluri proprii după prăbușirea pieței, "Probabil este adevărat acum sau se va întoarce la asta", a spus Molony.
Planificatorul financiar certificat, Cathy Pareto, a menționat alte criterii de încredere pe care oamenii ar trebui să le ia în considerare înainte de a cumpăra o casă.
"Îți cumperi o casă cu soțul tău, sau mergi în jumătate cu un prieten sau o prietena?" a spus Pareto. "Cât de stabilă este acea relație? Cealaltă parte ar fi, cum arată piața?"
Cheltuielile financiare sunt un alt standard. "Oamenii fac greșeli mari cumpără prea multă casă pentru ceea ce pot sprijini", a spus Pareto. "Cum arata fluxul dvs. de numerar? Va fi jumatate din salariul dvs. sa va sustina noua casa? Ei bine, ar putea fi o intindere, ce alte surse de venit aveti?"
Dacă un cumpărător potențial nu are încredere în niciuna dintre aceste probleme, Pareto și Molony recomandă în schimb să închirieze.
Mai multe considerente de bani
Bustul pe piața imobiliară și colapsul industriei bancare au făcut creditorii ipotecari squeamish despre banii de împrumut, ceea ce înseamnă că potențialii cumpărători de case au nevoie de un credit "decent" pentru a fi aprobați pentru finanțare - "probabil (un scor de credit) în anii 720", a spus Pareto. "Dacă aveți mai puțin de un credit stelar, ați putea fi, în ochii băncii, o propunere riscantă".
Dacă creditul dvs. este ceva sub excelent, vă puteți răni cu un împrumut rău.
"Este posibil să nu vă puteți califica pentru ratele scăzute ale dobânzii, care sunt disponibile pentru majoritatea oamenilor acum și nu doriți să plătiți mai mult decât trebuie sau ar trebui pentru costul împrumutului acelor bani", a spus Pareto.
Achizitorii de prima dată ar trebui să știe scorul de credit; dacă este scăzută, ar trebui să o corecteze. Plăti facturile la timp, nu luați datoria nouă și nu solicitați un nou card de credit sau anulați unul vechi, a sfătuit Molony.
Cumpărătorii au nevoie de fonduri suficiente pentru a acoperi o plată în avans, în jur de 20% din prețul de achiziție, sau băncile "nu vă vor putea privi", a spus Pareto.
Plata mediană în avans pentru finanțarea pentru prima dată a cumpărătorilor de case printr-un împrumut al administrației federale pentru locuințe este de doar 4% din prețul de achiziție, a remarcat Molony. Multi cumparatori pentru prima data vor arata familiilor lor pentru ajutor cu plata in avans.
"Sincer, Banca Națională a Mamei și Tatălui este un mijloc foarte tradițional pe care proprietarii de locuințe îl folosesc pentru a-și face cumpărarea", a spus el. Referindu-se la un sondaj ANR anual al cumpărătorilor de case și vânzătorilor, Molony a spus: "Când cerem cumpărătorilor de acasă prima dată," Ce ați folosit pentru plata în avans? " 76 la suta spun economii. Douazeci si patru la suta - un cadou de la o ruda sau prieten, si in mod normal, este un cadou de la parintii lor.
Cumpărătorii au nevoie, de asemenea, de numerar pentru costurile de închidere, care variază geografic și de tranzacție, a spus Molony. Așteptați costurile de închidere de 5% din valoarea casei.
În ansamblu, un potențial cumpărător ar trebui să calculeze să dedice 25 la sută din venitul său brut la capitalul ipotecar și la dobândă. - Asta îți va permite să fii confortabil, spuse Molony.
Semne ale Pieței Cumpărătorului
Asociația Națională a purtătorului de cuvânt al agenții imobiliari, Walter Molony, enumeră aceste semne ca o măsură a momentului în care ciclul imobiliar se răstoarnă pe o piață a cumpărătorului:
Rezervele de locuințe și livrările lunare, sau perioada de timp pe piață, sunt stabile sau cu o creștere modestă; vânzătorii pot fi mai motivați să negocieze termeni. O aprovizionare de șase luni este aproximativ echilibrată între cumpărători și vânzători, însă creșterea rapidă a stocurilor sau a timpului pe piață în afara normelor sezoniere ar putea fi un semn al pieței unui cumpărător.
Prețurile la domiciliu sunt stagnante sau se ridică mai puțin de un punct procentual peste inflație. Creșterea drastică a prețurilor mărește accesibilitatea, dar poate fi un steag roșu al locuințelor locale sărace și al condițiilor economice. Creșterea normală pe termen lung a prețurilor pe o piață echilibrată este cu 1 până la 2 puncte procentuale superioară inflației, măsurată prin indicele prețurilor de consum.
Relația dintre ratele dobânzilor ipotecare, prețurile locuințelor și veniturile vă permite să cheltuiți mai puțin de 25% din venitul brut pentru capitalul ipotecar și dobânda.
Crearea de locuri de muncă pe piața locală oferă încredere și mijloace pentru casa-cumpărători. O economie săracă face mai ușor să cumpere, însă pierderile de locuri de muncă și de populație susținute înseamnă că ar putea dura mult mai mult decât este normal să vinzi cu un profit. În cazul creșterii normale a prețurilor, majoritatea cumpărătorilor construiesc suficiente fonduri în trei până la cinci ani pentru a face un comerț.