Sunt ratele ipotecare combinate lunar?

Ratele dobânzilor la creditele ipotecare standard nu se compun lunar, deoarece dobânzile aferente acestor împrumuturi nu sunt deloc compuse. O taxă standard de ipotecă interes simplu lunar. Aceasta înseamnă că în fiecare lună plătiți toate din dobânzile datorate, deci nu există niciun interes neplătit pentru compus. Acest lucru este bun pentru debitori, deoarece înseamnă că fiecare plată le aduce mai aproape de a-și deține casa în totalitate. Acestea fiind spuse, există un tip de ipotecă care permite compilarea - așa-numitul credit de amortizare negativ.

Cum funcționează compoziția

Comprimarea se referă la luarea interesului acumulat pe un împrumut și adăugându-l la soldul creditelor, astfel încât să ajungeți la plata dobânzilor la dobânzi. De exemplu, spuneți că împrumutați 100 USD pentru un an cu dobândă anuală de 6%, lunar. Rata anuală de 6 procente se traduce la 0,5 la sută pe lună - 6 la sută, împărțită la 12. După prima lună, veți fi taxat cu 50 de cenți de dobândă - 0,5 la sută de 100 de dolari. Cele 50 de cenți sunt adăugate la soldul dvs. de împrumut, fiind de 100,50 $. În luna următoare, veți fi taxat cu 50,25 de cenți interesați - 0,5% din suma de 100,50 USD. Cu alte cuvinte, acum vi se percepe dobândă din interesul lunii precedente. Așa funcționează compoziția. Cardurile de credit acumulează dobânzi compuse, iar banii pe care îi depozitați în conturile purtătoare de dobânzi câștigă dobândă compusă. Creditele ipotecare standard, cu toate acestea, nu se compun.

Ipotecile și interesul simplu

Determinarea plății dvs.

Creditorii ipotecare folosesc o formulă de amortizare pentru a vă stabili plata lunară pe baza a trei factori:

• Suma de bani pe care o împrumutați, principal.
• Lungimea lui termenul de împrumut, cum ar fi 15 ani sau 30 de ani.
• rata dobânzii pe împrumut.

Fiecare plată lunară pe credit ipotecar este suficientă pentru a acoperi toate interesele restante, precum și o parte din principal. Actul de amortizare a dobânzii la împrumut pe întreaga durată a împrumutului dvs. împarte dobânda la fiecare plată principală. Întrucât nu există dobândă neplătită după fiecare plată lunară, nu există nicio combinație. De exemplu, spuneți că veți dobândi o ipotecă de 100.000 de dolari pe o perioadă de 30 de ani cu o dobândă anuală de 6%, taxată la 0,5% pe lună. Formula de amortizare vă va oferi un principiu lunar plus o plată a dobânzii de 599,55 USD.

Întreruperea plății

Când primești prima plată, îți datorezi 100.000 $, deci vei fi taxat cu o valoare de 500 $ sau cu 0,5% de 100.000 $. Restul primei dvs. plăți - 99,55 USD - se îndreaptă spre reducerea principalului dvs. Soldul împrumutului scade la 99.900,45 USD. Din nou, nu aveți niciun interes neplătit, deci nu există nici un amestec.

A doua plată va include o dobândă de 0,5% de la 99.900,45 $, care este de 499.50 $. Restul plății dvs. lunare - 100,05 - se îndreaptă către reducerea principalului. Cu fiecare plată ulterioară, suma dobânzii pe care o plătiți scade, în timp ce suma principalului pe care îl plătiți crește. Aceasta continuă până la ultima plată, care va fi alcătuită din doar 2,98 USD de interes și 596,57 USD din principal.

Singura excepție

Singurul tip de ipotecă ar putea implică compunerea este una care permite amortizarea negativă. Aceasta este o ipotecă nonstandard sau "exotică" în care creditorul permite, dar nu are nevoie, să plătiți mai puțin decât dobânda acumulată pe împrumut în fiecare lună pentru primul an sau doi din împrumut. În astfel de cazuri, partea neachitată a dobânzii este reintrodusă în soldul împrumutului, rezultatul fiind dobânda compusă.

Cum funcționează ipotecile Neg-Am?

Spuneți că aveți un împrumut de 30 de ani, de 100.000 de dolari, de 6 procente, ca cel descris mai devreme, dar creditorul dvs. spune că puteți efectua o plată minimă de doar 400 de dolari pe lună. În momentul primei plăți, datorați 500 de dolari în interes. Dacă efectuați plata minimă, vor fi 100 de interese neplătite, care compun, ridicându-vă soldul la 100 100 $. În luna următoare, datorați dobândă 500,50 USD. Plătești din nou 400 $, iar restul de 100,50 $ îți continuă soldul și așa mai departe. Într - un împrumut de amortizare negativ, dobândă compuși lunar.

La un moment dat, o ipotecă "neg-am" se transformă într-un împrumut complet amortizator - ceea ce înseamnă că plățile dvs. sunt resetate astfel încât să acopere atât principalul, cât și dobânda, la fel ca o ipotecă obișnuită. În cazul în care împrumutul din exemplul a fost convertit la amortizare completă după un an, soldul dvs. ar fi de aproximativ 101.128 $. În cei 29 de ani rămași ai împrumutului, plata dvs. ar fi de aproximativ 614 dolari. Dacă conversia a venit după doi ani, soldul dvs. ar fi de 102.431 $, iar plata dvs. ar fi de aproximativ 630 $.

Șoc de plată

Când ipotecile neg-am se convertesc la amortizare completă, plata lunară crește, de obicei, substanțial.În exemplu, creșterea a fost de peste 50%. Unele dintre acestea se datorează efectelor dobânzii compuse, dar cel mai important factor al creșterii este pur și simplu faptul că plata anterioară a fost artificială scăzută - nici măcar suficientă pentru acoperirea dobânzii. Specialiștii în ipotecă se referă la această creștere bruscă șoc de plată, și poate declanșa implicit dacă debitorii nu au banii. Cu cât este mai mare perioada de negociere la începutul împrumutului și cu cât este mai mare deficitul dintre plata lunară inițială și cuantumul total de plată amortizantă, cu atât șocul va fi mai mare.