Există companii de brokeraj ipotecar, bancheri ipotecari și apoi creditorii direcți. Există diferențe distincte între cele trei forme cele mai comune ale companiilor ipotecare. Toți sunt implicați în furnizarea de împrumuturi ipotecare, însă o primă diferență este situația în care provin fondurile ipotecare reale.
Un broker de credite ipotecare nu are banii proprii pentru a împrumuta. Ei iau cererea de la consumator care dorește ipoteca, apoi "cumpără" această afacere printre diverși bancheri ipotecari sau creditori direcți. Dacă cererea respectă liniile directoare stabilite de către bancher sau creditor, atunci se face o ofertă către broker pentru a oferi o ipotecă solicitantului.
Chiar dacă societatea de broker ipotecar poate fi numită XYZ, și cu care consumatorul se ocupă, banii reali provin de la un bancher sau creditor, unde consumatorul își va trimite plățile lunare. Brokerul a ajuns pur și simplu între împrumutat și creditor și își face banii sub formă de comisioane care implică puncte și costuri de origine.
Totuși, un bancher ipotecar, de asemenea, publicat ca o companie ipotecară, va lua și o cerere de la un consumator, dar în loc să facă cumpărături pentru un împrumutător care o va accepta, aceștia vor oferi banii înșiși, pe care îi pot obține dintr-o linie de credit au în loc.
Această linie de credit, care ar putea fi în milioane de dolari, poate fi furnizată de un împrumutator direct care permite bancherului să aibă acces la retragerea banilor la voia de a oferi un împrumut ipotecar, în cazul în care împrumutatul se conformează liniilor directoare stabilite de acel creditor. În mod obișnuit, împrumutul este închis sub numele bancherului ipotecar. Apoi, bancherul, de obicei, înainte de o primă plată, va transfera creditul ipotecar către creditorul care a furnizat linia de credit. Acest sistem permite bancherului să acționeze mai repede decât un broker și, în unele cazuri, chiar are ceea ce se numește "subscripție delegată", în cazul în care pot lua propriile decizii de subscriere pe baza instrucțiunilor creditorului, economisind astfel timp pentru trimiterea tranzacției către creditor pentru revizuire.
Ideea este că, odată ce împrumutul este închis, creditorul care a acordat creditul va prelua serviciul împrumutului, iar consumatorul va efectua plăți direct creditorului, iar bancherul va ieși din ea, desigur, cu un profit realizat pentru punctele percepute consumatorului. Creditorul poate de asemenea să ofere bonuri băncii, de exemplu pentru volum. În unele cazuri, banca poate fi acordată chiar și unei linii de credit de la o sursă externă, alta decât un creditor direct, iar în acest caz bancherul poate vinde împrumutul oricărei părți care o va cumpăra. În cazul în care nu pot găsi un cumpărător, aceștia sunt blocați de împrumutul respectiv și trebuie să colecteze plățile lunare de la consumator și să plătească orice dobândă datorată pe linia de credit până când suma creditului a fost restituită înapoi în linia de credit.
În cele din urmă, există creditorul direct care are banii proprii și creează propriile îndrumări pentru împrumuturile ipotecare. Acestea sunt, în mod normal, instituții mari cu miliarde de active. Aceștia pot lucra în diferite aspecte referitoare la împrumuturile ipotecare, care ar putea include lucrul în arena cu ridicata, furnizarea de credite ipotecare consumatorilor printr-un broker sau un bancher, furnizarea de linii de credit și de subscriere delegate sau, de asemenea, tranzacționarea directă cu debitorul pe partea de vânzare cu amănuntul și să elimine toți brokerii și bancherii împreună.
În orice caz, atunci când un consumator primește un împrumut ipotecar, indiferent de cine poate ajunge să îl dețină, condițiile împrumutului nu se pot schimba. Nu este neobișnuit ca un împrumut să fie vândut și transferat de mai multe ori în timpul vieții sale.