Cuprins:
- Procesul de blocare
- Angajarea chiriasului în proces
- Protejarea chiriasilor la închidere
- Eliminarea post-blocare
Dacă singura dvs. asociere cu statul Indiana este de a viziona fotbalul Notre Dame sau de a vă aminti de un zâmbitor de 6 ani, Ron Howard cântând laudele lui Gary, Indiana, în "The Music Man", poate că nu știți că Indiana a suferit din cele mai mari rate de spargere a națiunii la începutul crizei de blocare a pieței în 2006, potrivit unui studiu din 2007, "Vechiul meu case din Indiana: Un studiu al ratelor ascendente de blocare", din Universitatea din Indiana de Sud. Atât procesul de blocare, cât și drepturile asociate ale chiriașilor în statul Hoosier sunt formulate în legea federală și de stat.
Procesul de blocare
Foreclosures în Statele Unite sunt fie judiciare (în instanță) sau non-judiciar (administrative). În Indiana, foreclosures sunt judiciare. Începând cu anul 2011, împrumutătorii care au blocat finanțarea au fost nevoiți să trimită un anunț debitorilor delincvenți cu cel puțin 30 de zile înainte de a depune o acțiune în fața instanței. Ei inițiază acțiunea de blocare prin depunerea unui proces și înregistrarea a ceea ce se numește "lis pendens" sau notificarea unui proces în curs. Părțile desemnate au dreptul de a solicita o conferință de decontare pentru a urmări o alternativă la blocarea pieței, cum ar fi o modificare a împrumutului. Instanța judecătorească pronunță în cele din urmă o hotărâre judecătorească pentru sau împotriva închiderii și, în cazul în care prima, ordonă vânzarea proprietății.
Angajarea chiriasului în proces
Împiedicarea creditorilor în Indiana poate include atît proprietarul proprietății, cît și chiriașii în procesul de blocare, deoarece un contract de închiriere este, de fapt, un interes în proprietate. Scopul unui creditor care include un chiriaș în acțiune este de a pune capăt drepturilor chiriașului asociate cu proprietatea - și anume, de a pune capăt contractului de închiriere. Cu toate acestea, majoritatea creditorilor depun doar împotriva împrumutatului, mai ales că o lege federală din 2009 care interzice creditorilor să încheie contracte de leasing după închidere a intrat în vigoare.
Protejarea chiriasilor la închidere
Protecția chiriașilor la Legea privind blocarea pieței din 2009 impune creditorilor și cumpărătorilor de imobiliare să onoreze contractele de leasing rezidențiale existente după blocarea pieței imobiliare. Singura excepție de la această cerință este atunci când o proprietate de blocare este cumpărată de o persoană care intenționează să ocupe singură unitatea de închiriere. La încetarea contractului de închiriere sau pentru chiriașii fără arendă, împiedicarea creditorilor și a tuturor celorlalți proprietari noi, inclusiv cei care intenționează să ocupe unitatea, trebuie să ofere chiriașilor un aviz cu 90 de zile înainte de a iniția un proces de evacuare.
Eliminarea post-blocare
Furnizorul de împrumut sau alt cumpărător de blocare a pieței are dreptul în Indiana să înceteze un contract de închiriere fără a avea drept de cauză - altfel spus, fără un motiv de închiriere, cum ar fi neplata chiriei. După notificarea de 90 de zile prevăzută de legea federală, proprietarul efectuează o evacuare în Indiana prin depunerea unui proces de evacuare, numit deținut ilegal, în instanță. Locatarului i se oferă o audiere. Dacă este aprobată, evacuarea este efectuată de șeriful județean care trimite mai întâi proprietatea și apoi îndepărtează forțat ocupanții rămași.