Termenii mediu ai contractului de teren din Michigan

Ratele de contracte de teren, cunoscute și ca contract de fapte, reprezintă o varietate de finanțare a proprietarilor imobiliari care permite unui cumpărător și unui vânzător să ignore procesul de aprobare a băncii și să lucreze direct unul cu celălalt. Contractele de teren sunt o modalitate obișnuită de a cumpăra și de a vinde proprietăți în statul Michigan, iar în timp ce fiecare contract de teren poate varia în funcție de natura flexibilă a tranzacției, există aceleași lucruri pe care fiecare partid ar trebui să le aștepte.

Cumpărătorii și vânzătorii de contract de teren sunt numiți vânzători și vânzători, respectiv.

Termeni de bază

Contractul tipic de teren, în Michigan și în altă parte, solicită vânzătorului să dețină fapta în nume propriu ca garanție, în timp ce el finanțează temporar achiziția pentru vânzător. Vânzătorul dorește de obicei un împrumut de 30 de ani, cu o plată în balon datorată după cinci sau 10 ani. Aceștia sunt de acord cu privire la un preț, o rată a dobânzii și o plată în avans, care este mic în medie și variază de la 1% la 10%. Vânzătorul este, de asemenea, de acord să mențină proprietatea și să efectueze reparațiile necesare, precum și să plătească impozite pe proprietate și asigurări. Se înregistrează tranzacțiile cu înregistratorul de fapte al județului.

Plăți și impozite

Condițiile contractuale privind terenul din Michigan cer apelul pentru o amortizare de 30 de ani, care cere vânzătorului să plătească întregul sold datorat după încheierea perioadei de finanțare. Acest lucru se realizează de obicei prin refinanțarea vendei. Plățile pe care vânzătorul le face în timpul termenului acumulează o cotă echitabilă pentru ea; că capitalul propriu este utilizat pentru a refinanța la un împrumut bancar, iar vânzătorul este plătit integral. Când se întâmplă acest lucru, vânzătorul transferă titlul vânzătorului.

Când lucrurile merg greșit: confiscarea

În cazul nerespectării vendei, Michigan permite vânzătorului dreptul de a pierde, cu condiția ca clauza să fie înscrisă în contractul de vânzare. Condamnarea permite vânzătorului să returneze pur și simplu proprietatea către vânzător, în cazul în care renunță la plăți și nu le poate face. Furnizorul are 90 sau 180 de zile pentru a vinde defaimul, în funcție de suma pe care a plătit-o în contract. Dacă nu poate remedia defaimul, proprietatea este returnată vânzătorului, iar vânzătorul păstrează plățile efectuate ca daune lichidate.

Când lucrurile merg greșit: blocare

Michigan oferă, de asemenea, vânzătorilor dreptul de a exclude în mod necondiționat dacă contractul de vânzare conține o clauză de putere de vânzare. Aceasta înseamnă că vânzătorul nu trebuie să treacă prin sistemul judiciar pentru a recupera casa. De asemenea, vânzătorul poate exclude judicios sub legea Michigan, dar este mai lent și mai scump. Diferența mare dintre confiscarea și excluderea este că, în confundare, vânzătorul poate deveni actual prin plata exactă a soldului datorat (și poate rămâne în proprietate, cu condiția să rămână actual). Împușcarea rapidă accelerează întregul sold datorat; și în plus, poate obliga vânzătorul să fie răspunzător pentru orice deficiență care nu este satisfăcută de vânzarea bunului.

Distribuitorul implicit

Michigan oferă, de asemenea, protecții pentru vânzătorii în cazul în care vânzătorul nu este în măsură să livreze un titlu clar la satisfacerea contractului (adică, vânzătorul plătește vânzătorului în întregime). Furnizorul poate să obțină o hotărâre judecătorească care să îi permită vânzătorului să livreze fapta. De asemenea, vânzătorul poate anula contractul de teren și poate cere returnarea tuturor fondurilor plătite în proprietate. În cele din urmă, vânzătorul poate solicita daune suplimentare.