Care este prima de asigurare ipotecară?

Administrația federală a locuințelor nu își are originea de împrumuturi sau nu le cumpără ca Fannie Mae și Freddie Mac. În schimb, FHA asigură ipoteci, ceea ce înseamnă că FHA rambursează pierderile băncii în cazul în care împrumutul tău intră în incapacitate de plată - la fel cum un asigurător auto îți plătește reclamația într-o coliziune. Desigur, banii trebuie să vină de undeva. Pentru a-și finanța pierderile potențiale, FHA solicită împrumutătorilor să plătească două tipuri de prime de asigurare ipotecară: MIP în avans în cadrul creditului la închiderea și plățile lunare plătite lunar, alături de plata ipotecii lunare.

MIP este o asigurare ipotecară specifică împrumuturilor garantate de FHA: doockie / iStock / Getty Images

Asigurarea împotriva împrumutatului

Spre deosebire de creditele ipotecare convenționale, împrumuturile asigurate de FHA necesită o plată în avans de doar 3,5% pentru închidere. Acest lucru face ca împrumuturile FHA să fie o propunere riscantă. În cazul în care prețurile locuințelor scad chiar ușor, veniturile din vânzări ar putea să nu fie suficiente pentru a acoperi costurile de împrumut, în cazul în care banca trebuie să le excludă. Pentru a-și acoperi pierderile, FHA colectează MIP-uri de la fiecare împrumutat și le plătește într-un pot de numerar, cunoscut sub numele de Fondul de Asigurare Mutuală de Asigurări de Ipoteci. FHA utilizează fondul MMI pentru a plăti pierderile împrumutătorului în cazul în care vă implicați în împrumut. Fara acești bani, FHA nu ar fi capabil să asigure împrumuturile cu astfel de plăți reduse.

Toată lumea plătește

MIP este obligatorie pentru toate împrumuturile FHA, indiferent de suma pe care împrumutatul o scade. Cu toate acestea, debitorii cu plăți mai mari în avans plătesc MIP pentru o perioadă mai scurtă de timp. Deci, dacă renunțați la mai puțin de 10%, așa cum fac majoritatea împrumutătorilor FHA, trebuie să plătiți MIP pentru întreaga durată a împrumutului. Dacă pierdeți 10% sau mai mult, plătiți MIP timp de 11 ani sau până la sfârșitul termenului de împrumut, oricare dintre acestea survine mai întâi.

Plata anticipată la închidere

Toți împrumutații FHA plătesc AMP în avans, sau UFMIP, la închidere. Rata este de 1,75 la sută din suma creditului, indiferent de durata împrumutului sau de mărimea avansului. Deci, dacă ați împrumuta 200.000 de dolari, suma maximă de plată va fi de 3.500 USD, indiferent dacă aveți un împrumut de 15 sau 30 de ani. FHA adaugă automat plata la soldul dvs. de credit la închidere - nu trebuie să plătiți în numerar. UFMIP este o taxă unică. Odată ce o plătiți, nu vi se va mai cere din nou acești bani.

Perioada anuală anuală de plată plătită lunar

PIB-ul anual este mai complicat deoarece ratele variază în funcție de termenul dvs. ipotecar și de mărimea plății în avans. De asemenea, FHA modifică ratele anuale ale PMI cu o frecvență relativă, astfel încât un împrumut provenit din 2010 va avea rate diferite decât un împrumut din 2015. La momentul publicării, un împrumut de 30 de ani cu o plată minimă de 3,5 la sută are o sumă anuală de 0,85 la sută din suma creditului. Debitorii cu credite ipotecare de 15 ani au rate cuprinse între 0,45 și 0,95 la sută. În ciuda faptului că se numește PIC anual, plătiți de fapt prima în 12 rate egale incluse în plata dvs. ipotecară lunară.

Anularea MIP pentru împrumuturile mai vechi

Dacă împrumutul dvs. este închis înainte de 3 iunie 2013, FHA anulează automat MIP atunci când raportul împrumut-valoare, sau LTV, atinge 78%. Valoarea LTV este suma pe care ați lăsat-o să o plătiți pentru împrumutul dvs. împărțită la ultima evaluare cunoscută de FHA a casei dvs. - acesta va fi de obicei prețul de achiziție. Deci, dacă ați împrumutat 200.000 de dolari pentru a achiziționa o locuință de 210.000 de dolari, LTV dvs. este de 95%. Când plătiți împrumutul la 163.000 de dolari, LTV dvs. scade sub 78%, iar MIP scade. Pentru unele împrumuturi de 30 de ani, trebuie să plătiți MIP cu cel puțin 60 de luni înainte ca FHA să anuleze plata. La împrumuturile închise după 3 iunie 2013, nu există nicio modalitate de anulare a MDI, cu excepția faptului că s-au plătit integral soldul împrumutului.