Plătiți impozit pe o refinanțare de lichidare?

Înțelegerea implicațiilor fiscale ale unei refinanțări a numerarului este o chestiune simplă de a înțelege ce impozitează guvernul. Noi plătim impozite pe venit și câștiguri. O refinanțare de lichidare poate părea un venit, deoarece, prin definiție, vă oferă bani. Cu toate acestea, este, din perspectiva bogăției, în cel mai bun caz o spălare. Deși aveți mai mulți bani în buzunar, aveți mai puțini bani stocați în proprietatea dvs. Deoarece acest lucru nu se califică drept venit, nu se percepe nici o taxă pentru plata inițială în numerar. Refinanțările, totuși, pot avea și alte implicații fiscale.

Numerarul într-o refinanțare de lichidare nu este impozabil.

Motive pentru refinanțarea de lichidare

Un efect de refinanțare a taxelor de refinanțare depinde în mod direct de ceea ce veți face cu banii. Dacă plătiți pentru a vă îmbunătăți casa, noua datorie este considerată "datorie de achiziție", iar dobânda de pe creditul dvs. ipotecar este deductibilă pe primele $ 1.000.000 sau 500.000 de dolari din soldul ipotecii, în funcție de situația în care vă depuneți ca un cuplu căsătorit, sau cu alt statut, cum ar fi unic sau căsătorit-depunerea-separat. Dacă luați lichidități în alte scopuri, cum ar fi reducerea datoriilor, puteți deduce doar dobânda de la prima datorie de 100 000 de dolari din "capital de origine".

Puncte și costuri

Orice puncte implicate în refinanțarea dvs. pot fi deduse în timp, cu condiția ca acestea să fie alocate fie datoriei de achiziție, fie datoriei deductibile. Pentru a determina deducerea dvs. anuală, împărțiți suma totală pe care ați cheltuit-o în puncte după termenul împrumutului (în ani). De exemplu, dacă ați plătit două puncte pentru a obține un împrumut de 30.000 de dolari pe 30 de ani, costul total va fi de 4.000 $. Ai putea să scrii 133 dolari pe an, până când împrumutul a fost plătit.

Impactul asupra bazei de vânzare

Rețineți că luarea de bani din proprietatea dvs. nu influențează baza sa fiscală. Dacă un cuplu căsătorit a cumpărat o proprietate pentru 100.000 de dolari, a deținut-o de câțiva ani și a vândut-o pentru 1.000.000 de dolari, ar avea un câștig de capital impozabil de 400.000 de dolari, după excluderea lor de 500.000 de dolari. Chiar dacă au avut o ipotecă de 800.000 de dolari pe proprietate în momentul vânzării și au primit doar aproximativ 130.000 de dolari după achitarea comisioanelor de împrumut și de brokeraj, aceștia ar trebui să plătească în continuare impozit pe câștigurile de capital pe întreaga sumă de 400.000 de dolari. În acest caz, faptul că o refinanțare de refinanțare nu este impozabilă poate reveni la proprietarii de mușcături.

Investiții în proprietăți imobiliare

Natura fiscală neutră a refinanțărilor de lichidare poate fi utilă pentru investitorii care își vând proprietatea și achiziționează mai multe proprietăți printr-un schimb de impozit 1031. Deoarece aceste schimburi nu le permit să ia orice lichiditate din tranzacțiile de vânzare și cumpărare, întoarcerea după ce retragerea de numerar este o opțiune excelentă. Investitorii care au în vedere această strategie ar trebui să colaboreze îndeaproape cu un avocat contabil și de taxe, care este bine pregătit în 1031 schimburi pentru a se asigura că calendarul lor este în conformitate cu reglementările IRS, care sunt în flux pe acest subiect.