Cuprins:
- Determinarea factorilor
- Ratio DTI front-end
- Ratio DTI din spate
- Raportul PITI
- Plata în avans și raportul LTV
- Calcularea probelor
Într-o aprobare prealabilă, un creditor vă examinează informațiile financiare, inclusiv dovezile privind venitul și raportul dvs. de credit, pentru a determina cât va fi dispus să împrumute. Pentru a estima cât de mult vă puteți califica, va trebui să calculați venitul și contul pentru fiecare datorie pentru care sunteți responsabil, nu doar pentru cele asociate locuințelor. Spre deosebire de o precalificare, care se bazează pe datele pe care le furnizați, preapproval este un indicator puternic al dimensiunii maxime a ipotecii dvs. În general, scrisorile de aprobare sunt valabile timp de 60 până la 90 de zile.
Determinarea factorilor
Factorii cheie care determină cât de mult veți putea împrumuta sunt:
- Raportul dintre datorie și venit, sau DTI
- Plata în avans
- Istoria dvs. de credit
- Valoarea proprietății
Raportul dintre datorie și venit este cel mai important factor pentru a determina dacă cererea de aprobare prealabilă va fi aprobată și pentru cât de mult, conform unui studiu Fair Isaac Corporation al managerilor de risc de credit din Statele Unite și Canada. Sunt luate în considerare două rapoarte DTI - raportul front-end și raportul back-end.
Ratio DTI front-end
Raportul front-end măsoară procentul din venitul pe care îl veți aloca pentru costurile locuințelor. Creditorul obține venitul brut înainte de impozitare din toate sursele. Apoi, se calculează cât de mult sunt proiectate cheltuielile dvs. lunare pentru locuințe, inclusiv principalul și dobânzile dumneavoastră ipotecare, impozitele pe proprietate și asigurările. Numărul țintă aici este de 28% - creditorii vă plac cheltuielile de locuit la sau sub 28% din venitul lunar brut, deși pot fi mai mari dacă restul cererii este puternic.
Ratio DTI din spate
Raportul dvs. back-end ia veniturile dvs. brute și o măsoară împotriva tuturor datoriilor recurente - nu doar ipotecii dvs., ci și orice plăți auto, împrumuturi pentru studenți, plăți de datorii de carduri de credit și împrumuturi personale. Creditorii maximi acceptă în general aici 43% și este mult mai probabil ca creditorii să se oprească la cineva apropiat de acest număr decât să găsești un creditor care o va depăși. Poate veți obține mai multă cameră de vânătoare aici, dacă unele dintre împrumuturi sunt în câteva luni de la plata.
Raportul PITI
Veți avea nevoie, de asemenea, să calculați PITI. Aceasta vă examinează principalul, dobânda, impozitele pe proprietate și asigurarea ca procent din venitul dvs. Standardul de aici este de 29% - vei avea probleme să fii aprobat pentru un împrumut dacă este mai mare, mai ales dacă este de peste 32%.
Plata în avans și raportul LTV
Dacă rapoartele dvs. nu sunt în conformitate cu standardele, este posibil să puteți câștiga oricum preaprobarea pentru o ipotecă dacă sunteți pregătit să faceți o plată considerabilă. Cu cat pui mai mult, cu atat vei avea mai multa piele pe care o ai in joc si cu atat mai mult vei pierde daca nu esti implicit. Acest lucru este valabil mai ales dacă vă puteți permite să plătiți 20% sau mai mult din prețul casei. Suma plății în avans este exprimată în raportul împrumut-valoare, iar cu cât este mai mare LTV, cu atât riscul este mai mare. Dacă sunteți pregătit să plătiți 20.000 de dolari pe o locuință de 100.000 $, LTV dvs. este de 80% - un număr foarte respectabil. Aceeași sumă pe o casă de 400.000 de dolari ar lăsa o limită de vârstă de 95% și te va plasa într-o piscină cu risc mai mare, care ar reduce șansele tale de a câștiga preaprobare.
Calcularea probelor
Spui că faci 5000 de dolari pe lună și ai 750 de dolari în cheltuieli lunare care nu au legătură cu locuințele. Cheltuielile dvs. maxime lunare pentru majoritatea creditorilor ar fi de 1.400 $ - sau 28%, în funcție de raportul dvs. DTI front-end. Cu toate acestea, raportul DTI din back-end ar include celelalte datorii ale dvs. La cifra de 43%, ar fi de 5.000 $ (0.43) -750 - care în acest caz vă oferă aceeași cifră de 1.400 $. PITI dvs. la 29% ar fi 1.450 dolari (5.000 x 0.29 dolari).
Ca rezultat, ați putea fi probabil aprobat pentru o ipotecă care ar necesita o sumă estimată de 1400 dolari pe lună odată ce taxele și asigurarea au fost luate în considerare, presupunând că scorul dvs. de credit și raportul LTV satisfăcut creditorul.