Pierderi fiscale în vânzarea unei a doua locuințe

Vânzarea celei de-a doua locuințe în mijlocul pieței imobiliare a cumpărătorului vă poate determina să vă vindeți casa la o pierdere. Și pentru a face lucrurile mai rău, IRS vă permite doar să deduceți pierderea dacă folosiți cea de-a doua locuință ca o închiriere sau în alte scopuri de investiții. Dar, indiferent dacă dețineți cea de-a doua casă ca o investiție sau pentru uz personal, puteți întotdeauna compensa celelalte câștiguri de capital cu pierderea.

Calculul pierderii fiscale

Trebuie să calculați întotdeauna pierderea de capital care rezultă din vânzarea celei de-a doua locuințe și să o raportați pe lista dvs. D, care vă cere să stabiliți inițial care este baza dvs. fiscală în cea de-a doua casă. Baza dvs. de impozitare este egală cu costurile dvs. de achiziție sau de construcție, majoritatea costurilor de închidere și cheltuielile pe care le implicați, făcând îmbunătățiri acasă la domiciliu înainte de vânzare. Dacă vindeți casa pentru mai puțin decât baza dvs. de impozitare, calculați pierderea dvs. ca bază minus veniturile din vânzare.

Analiza amortizării investițiilor

Dacă cea de-a doua casă este o investiție, cum ar fi o proprietate de închiriat, trebuie să reduceți baza dvs. de impozitare pentru suma cumulată a deducerilor de amortizare pe care le solicitați în locuință până la data vânzării. De exemplu, dacă achiziționați o locuință de închiriat în 2009 pentru 200.000 de dolari și solicitați două ani de deducere a amortizării în valoare totală de 14.242 dolari până la data vânzării în 2011, trebuie să reduceți baza impozabilă la 185.758 dolari pentru a calcula pierderea dvs. în a doua locuință.

Reducerea câștigurilor de capital

Când vă pregătiți declarația fiscală după încheierea anului fiscal, IRS vă cere să raportați toate tranzacțiile cu active de capital pe o schemă D, indiferent dacă rezultatul este un câștig sau o pierdere. Din moment ce vă calculați tranzacțiile de capital separat de celelalte surse de venit, puteți să efectuați toate operațiunile împreună pentru a ajunge în cele din urmă la un câștig sau pierdere netă pentru anul respectiv. Prin urmare, pierderea fiscală de pe cea de-a doua locuință reduce câștigurile de capital pe care le raportați din alte vânzări de bunuri, indiferent dacă câștigul se referă la vânzarea unei alte case, acțiuni, obligațiuni sau chiar colectarea de timbre.

Reduceri anuale ale pierderilor

IRS oferă un avantaj fiscal suplimentar pentru unele dintre pierderile dvs. de capital, sub forma unei deduceri anuale de 3.000 de dolari din alte impozite neimpozabile. Cu toate acestea, această deducere este disponibilă numai pentru pierderile dvs. de investiții imobiliare. Prin urmare, dacă a doua dvs. locuință este o proprietate cu folosință personală, o deducere nu este disponibilă pentru pierderea care rămâne după eliminarea câștigurilor de capital cu aceasta. Dar dacă folosiți cea de-a doua casă pentru investiții, puteți solicita deducerea. Deși puteți transmite pierderi de capital în plus pentru a reduce câștigurile de capital viitoare, numai pierderile de investiții pe care le efectuați sunt eligibile pentru deduceri ulterioare de 3.000 de dolari.