Cum să cumpărați o locuință închisă sau proprietate licitată

Atunci când un proprietar nu reușește să plătească în timp util credite ipotecare, creditorul ipotecar - de obicei, o bancă - poate exclude pe proprietate. Împuternicirea este un proces legal în care proprietarul își pierde titlul la locuință, iar creditorul primește proprietatea sau o sumă de bani din vânzarea proprietății. Creditorii trebuie să anunțe în mod public când încep procedurile de blocare, ceea ce reprezintă informații pe care le puteți utiliza dacă doriți să cumpărați proprietatea. Puteți cumpăra o locuință închisă înainte, în timpul sau după o licitație.

Pregătirea pentru cumpărare

Veți avea nevoie de anumite pregătiri dacă doriți să cumpărați o proprietate care a fost închisă, inclusiv:

1. Identificarea proprietăților disponibile: Puteți verifica un serviciu de listare online multiplă sau MLS pentru casele aflate în faza de pre-licitație a blocării, casele care urmează să fie scoase la licitație sau casele de vânzare direct de la creditor. Un MLS are facilități de căutare care vă permit să specificați statutul, locația, tipul și gama de prețuri a proprietăților în blocarea pieței.

2. Aranjarea finanțării: Veți avea nevoie de bani pentru a cumpăra o proprietate închisă. Licitațiile sunt întotdeauna numai în numerar.

3. Contactarea părții interesate: Acesta poate fi creditorul, proprietarul sau agentul proprietarului. Luați măsuri pentru a inspecta proprietățile care vă interesează.

Cumpărarea proprietăților pre-blocare

În mod normal, se scurgeau mai multe luni între o depunere a blocării și o licitație. În timpul perioadei de pre-închidere preliminară, puteți achiziționa locuința oferind o ofertă proprietarului. Dacă suma pe care o oferiți este mai mică decât soldul restant de credite ipotecare, tranzacția este denumită a vânzare în lipsă și trebuie să fie aprobat de creditor. Proprietățile de vânzare scurte sunt de obicei vândute "ca atare", ceea ce înseamnă că vă asumați răspunderea financiară pentru orice reparații pe care proprietatea o cere. În afară de obținerea permisiunii creditorului pentru o vânzare în lipsă, o achiziție pre-licitație este similară cu cea a unui proces obișnuit de cumpărare la domiciliu.

Achiziționarea la licitație

Când procesul de închidere este complet, casa este pusă la licitație, de obicei de către un funcționar local, cum ar fi un șerif județean. Creditorul stabilește de obicei a rezervă suma - suma minimă pe care o va accepta pentru proprietate. Când cumpărați o casă închisă la licitație, ar trebui:

1. Înțelegeți procesul de licitare utilizat în starea dvs. Unele state solicită să aduci întreaga sumă în numerar sau cec, în timp ce altele necesită doar un depozit în numerar mic, care poate fi nerambursabil. Cercetați legile dvs. de blocare a statului și observați o licitație sau două pentru a vă familiariza cu procesul.

2. Verificați înregistrările judetului pe proprietățile care vă interesează să găsiți chilipiruri potențiale. Puteți afla valoarea estimată a proprietății și orice ipotecă, garanție sau impozite înapoi datorate. Este posibil să fiți responsabil (ă) de plata unei părți sau a tuturor garanțiilor dacă câștigați suma licitată.

3. Verificați data licitației cu agentul de proprietate pentru proprietatea dorită, deoarece aceste date se pot schimba din mai multe motive. Este posibil să vă înregistrați la licitație pentru a putea licita.

4. Setați limita de licitare, mai ales în statele în care trebuie să aduceți întreaga sumă în numerar. Cercetarea dvs. ar trebui să vă informeze cu privire la limita dvs., iar acest lucru ar trebui să vă protejeze de a fi măturat în entuziasmul unui război de licitare care reduce sau elimină chilipirul. RealtyTrac, o agenție de listare MLS, vă recomandă să setați limita de licitare la 80% din valoarea de piață a proprietății, inclusiv garanțiile și lucrările de reparații necesare.

5. Dacă sunteți nou la licitare, luați indicații de la ofertanți experimentați, dar nu vă lăsați intimidați de ei. Urmați-vă limita de licitare.

6. În cazul în care suma licitată câștigă, licitatorul vă va oferi verificarea documentelor. Verificați procedura de preluare a proprietății. Unele state permit posesia imediată, în timp ce altele pot necesita zile sau săptămâni. Aflați dacă sunteți responsabili pentru a scoate șeriful ocupanții actuali.

Când licitația eșuează

În cazul în care oferta de top pentru o locuință nu îndeplinește cerința de rezervă a creditorului, banca devine proprietarul casei, care este acum clasificată drept proprietate imobiliară sau proprietate REO. Banca poate închiria o casă de licitație și poate pune din nou proprietatea la licitație, iar ofertele online pot fi acceptate. Puteți inspecta proprietatea înainte de licitație pentru a vă ajuta să setați limita de licitare. Trebuie să vă înregistrați pentru a licita la o licitație REO și să furnizați suma de depozit - de obicei 5 până la 10 procente - imediat dacă oferta câștigă, deși s-ar putea să locuiți într-o stare care necesită o plată integrală. Fiți conștienți de faptul că proprietatea este vândută "ca atare" și este posibil să evacuezi ocupanții necooperanți. Alternativ, banca ar putea pune REO acasă spre vânzare ca proprietate convențională printr-un agent imobiliar.