Ce este o scrisoare Estoppel de la o asociație de proprietari de case?

Aveți probabil nevoie de o scrisoare estoppel atunci când cumpărați sau vindeți o unitate de condominiu sau o casă care este supusă unei asociații de proprietari de case, cunoscută în mod obișnuit ca HOA. Un cumpărător și creditor ipotecar doresc să știe dacă un vânzător datorează soldurile restante HOA, astfel încât costurile pot fi plătite la închidere. Un vânzător dorește să cunoască suma exactă pe care o va datora la închidere atunci când vinde sau plătește un credit ipotecar. Scrisorile de la Estoppel sunt declarații obligatorii care împiedică HOA să retragă ulterior fapte sau să spună informații contradictorii.

Literele Estoppel pentru asociațiile de condominiare și HOA sunt, de asemenea, cunoscute sub numele de certificate estoppel.credit: VYG / iStock / Getty Images

Prevenirea dezinformării

HOA pot să majoreze taxele, să impună evaluări speciale și să-i țină pe proprietari responsabili pentru taxele neplătite. Un cumpărător care are în vedere o locuință în cadrul unui HOA are dreptul la astfel de informații, deoarece ar putea afecta dorința sau accesibilitatea casei. Cumpărătorii, vânzătorii și creditorii ipotecari pot solicita scrisori estoppel sau certificate estoppel de la HOA înainte de închidere. HOA pot percepe o taxă pentru emiterea scrisorii. Valoarea taxei depinde de legile statului care guvernează HOA-urile și asociațiile individuale. Cine plătește taxa pentru scrisoarea de expeditor depinde de negocierile cumpărătorului și ale vânzătorului.

Expunerea acțiunilor neautorizate

HOA estoppel scrisori, de asemenea, dezvăluie atunci când proprietarii de case au încălcat regulile unei asociații, cunoscut sub numele de legi, condiții și restricții - CC & R - și statues. Restricțiile HOA limitează adesea construcția și modificările aduse blocurilor sau loturilor de o singură familie. În scrisoarea "estoppel" apar încălcări și sancțiuni pentru îmbunătățirea neautorizată a unei proprietăți. Cumpărătorul și creditorul ipotecar al cumpărătorului pot examina ulterior problema, pot afla dacă au fost soluționate și dacă au fost plătite amenzi și pot să se asigure că acasă respectă liniile directoare ale HOA înainte de închidere.

Cerințe privind scrisoarea Estoppel

Nu există șablon de șablon pentru ștampilele de ștergere. Informațiile furnizate într-o scrisoare variază în funcție de stat și HOA, unele asociații solicitând informații mai detaliate în scris decât altele. În Florida, de exemplu, o scrisoare trebuie să conțină cel puțin un ofițer HOA sau o semnătură de agent autorizat, sumele de evaluare și orice bani datorate HOA. Limbajul din scrisorile de tip estoppel din California variază considerabil, potrivit site-ului Davis-Stirling.com, un site web cu resurse legale pentru HOA-urile din California. Literele Estoppel pot include o limită exactă a taxelor pentru scrisori, cum ar fi 250 USD, sau pot spune că taxa nu trebuie să depășească costul rezonabil al asociației.

Estoppel Letters Vs. Certificatele HOA

Creditorul ipotecar al cumpărătorului poate solicita o versiune proprie a scrisorii "estoppel", care poate atrage mai multe informații decât oferta scrisorii asociației. Pentru a-și proteja propriile interese financiare, creditorii pot solicita un certificat HOA, care include detalii cum ar fi suma rezervelor HOA, ratele de delincvență a proprietarilor de locuințe, procentul de unități care nu sunt ocupate în cursul dezvoltării și orice hotărâri în așteptare sau nesatisfăcute față de HOA. Aceste informații ajută creditorul să determine dacă HOA este fiabil din punct de vedere fiscal.