Cuprins:
Plasarea unei valori pentru o achiziție de bunuri comerciale este cheia pentru a face profituri viitoare și pentru a evita pierderile potențiale. Investitorii au nevoie de o modalitate simplă, dar exactă de a determina atât prețul curent, cât și potențialul de câștig al viitoarei achiziții de bunuri comerciale dorite. Există trei metode care, dacă sunt utilizate împreună, vor oferi o cifră sigură de oferit ca preț de vânzare sau de cumpărare.
Etapa
Comparați prețurile de vânzare recente ale clădirilor de dimensiuni similare din aceeași zonă. Aceasta este abordarea directă de comparare. În trecut, vânzările comparative au fost unicul domeniu al evaluatorilor. Astăzi, această informație este ușor de găsit datorită popularității recente a site-urilor de comparație a proprietății pe Internet (a se vedea Resurse). Informațiile pe aceste site-uri web sunt obținute dintr-o serie de surse, inclusiv înregistrările publice județene și listele de vânzări din trecut. Aceste cifre ar trebui privite ca estimări. Valorile proprietatilor se pot schimba datorita renovarilor, conditiilor de vecinatate si timpului necesar pentru actualizarea inregistrarilor publice.
Etapa
Utilizați metoda Abordarea costurilor pentru a oferi atât cumpărătorului, cât și vânzătorului o idee despre valoarea unei proprietăți pe baza costului de înlocuire a oricărei îmbunătățiri a terenului. Astfel de îmbunătățiri includ clădirile, peisajul și parcările. Utilizați această metodă numai împreună cu alte metode de evaluare. Cumpărătorii și vânzătorii care utilizează numai această metodă se vor confrunta cu inexactități potențiale în funcție de starea clădirilor și a terenurilor din jur.
Etapa
Utilizați multiplicatorul de chirie brut. Este un instrument mai precis și util pentru determinarea valorilor proprietății comerciale. Informațiile necesare pentru a efectua acest calcul includ venitul anual brut din chirie înmulțit cu numărul de ani pe care cumpărătorul îl consideră necesar pentru a plăti pentru achiziție. În termeni matematici, formula este după cum urmează: Valoare = Venit brut de închiriat x Multiplicator de chirie brut. De exemplu, o proprietate care generează în fiecare an venituri brute de chirie în valoare de 100.000 de dolari, înmulțită cu o perioadă de deținere de 10 ani, ar plasa valoarea proprietății la 1 milion de dolari. Utilizarea acestei metode nu este deosebit de bună pentru apartamente și / sau birouri vacante din cauza timpului necesar pentru a găsi noi chiriași. Investitorii ar trebui să construiască în calculul lor cel puțin un factor de vacanță de 5%.
Etapa
Includeți metoda Rate Rate pentru a determina valoarea. Exprimată în procente, această metodă se calculează luând venitul net din exploatare și împărțind-o în prețul proprietății. Venitul net din exploatare (NOI) este venitul total minus locurile vacante și cheltuielile. De exemplu, dacă NOI-ul unei proprietăți este de 50.000 USD pe an și cotele de plafon comparabile sunt de 5%, proprietatea poate fi evaluată la 1 milion de dolari.