Cuprins:
- Abordarea veniturilor
- Abordarea comparativă a vânzărilor
- Abordarea privind costurile
- Alegerea metodei de evaluare adecvate
Există trei metode principale de evaluare a bunurilor imobile comerciale și fiecare oferă avantaje. Aceasta constă în abordarea veniturilor, abordarea comparării vânzărilor și abordarea costurilor. Abordarea ideală pentru proprietatea dvs. comercială depinde de locația și tipul proprietății.
Abordarea veniturilor
Abordarea veniturilor, cunoscută și sub denumirea de abordare a capitalizării veniturilor, este cea mai obișnuită metodă de evaluare a bunurilor imobiliare comerciale. Procesul implică stabilirea unei valori bazate pe venitul proprietății, iar acest lucru se realizează prin utilizarea ratei de capitalizare (rata maximă). Rata limită este esențială raportul dintre venit și valoarea de piață, iar astfel de venituri și valori de piață sunt cunoscute prin analizarea proprietăților similare din zonă. Ulterior, investitorul poate estima valoarea de piață a proprietății sale comerciale prin împărțirea venitului său anual cu rata maximă. Deci, dacă venitul anual al unei proprietăți este de 100.000 $, iar rata maximă este de 10%, atunci proprietatea ar fi evaluată la 1 milion de dolari.
Abordarea comparativă a vânzărilor
Abordarea vânzărilor este probabil cea mai simplă metodă de evaluare a proprietății comerciale. Aceasta presupune efectuarea unui studiu al proprietăților comerciale din apropiere. Prețul de vânzare al acestor proprietăți este apoi înregistrat. Proprietatea comercială a investitorului are apoi o medie a acestor prețuri de vânzare și le ajustează în sus sau în jos pe baza materialelor pătrate. Pot fi făcute ajustări suplimentare pentru a ține seama de actualizarea clădirilor, cum ar fi parcarea crescută.
Abordarea privind costurile
Abordarea bazată pe cost este o metodă mai complexă de evaluare a imobilului comercial. Primul evaluează valoarea terenului proprietății sau valoarea fără clădire. Apoi, costul construirii unei replici exacte a clădirii se adaugă la această valoare estimată a terenului. Apoi, se ia în considerare valoarea depreciată, care poate fi reprezentată în funcție de vârsta clădirii. Cu cât este mai recent proprietatea, cu atât este mai fiabilă estimarea.
Alegerea metodei de evaluare adecvate
Dacă sunteți nou în investiții imobiliare comerciale, este ideal să înțelegeți fiecare dintre cele trei metode principale de evaluare a proprietății. Procedând astfel, puteți constata că evaluarea dvs. și estimarea evaluatorului de proprietate diferă. În plus, fiecare dintre cele trei metode are avantajele lor. Abordarea bazată pe costuri este avantajoasă pentru cei ale căror proprietăți se află mai departe de evoluții similare, astfel încât prețurile de vânzare și ratele de plafonare nu pot fi comparate. Abordarea veniturilor este directă dacă aveți date pentru ratele de plafon, dar nu este ideală pentru evaluarea blocurilor de apartamente, deoarece rata de neocupare fluctuează. Într-un astfel de caz, abordarea comparației vânzărilor ar fi cea mai ideală.