Raportul randamentului datoriei

Randamentul este un alt termen pentru întoarcere. De exemplu, randamentul unei obligațiuni este rata nominală sau cuponul dobânzii împărțită la prețul de cumpărare. În investițiile imobiliare comerciale, randamentul datoriei este o măsură a riscului inerent unui împrumut și a înlocuit măsura precedentă a împrumutului-valoare.

Raportul împrumut-valoare

În trecut, creditorii au calculat suma pe care au fost pregătiți să o împrumute ca procent din valoarea proprietății. Înainte de 2000, rata tipică a împrumutului a fost de 70%, astfel încât o proprietate evaluată la un milion de dolari ar putea atrage un împrumut de până la 700.000 de dolari. În perioada 2003-2007, concurența din partea investitorilor de obligațiuni care căutau investiții bune în proprietățile comerciale a împins raportul împrumut-valoare până la 82%, iar prețurile proprietăților au crescut semnificativ. Atunci când valoarea bunurilor a început să scadă, împrumutații aveau mai mult decât aveau proprietățile lor, o situație cunoscută drept echitate negativă.

Venit net din exploatare

Venitul net din exploatare al unei proprietăți comerciale este venitul brut obținut din proprietate în fiecare an, minus cheltuielile de exploatare. Venitul brut include toate veniturile din proprietate, cum ar fi veniturile din chirii, taxele de parcare și încasările de la automatele de distribuție. Cheltuielile de funcționare nu includ cheltuieli de capital sau dobânzi pentru achiziționarea proprietății, ci acoperă elemente precum asigurarea, reparațiile, întreținerea și utilitățile. Indicele NOI al unei proprietăți este echivalent cu profitul net al unei întreprinderi și este un factor important în rapoartele cheie ale investițiilor.

Rata de acoperire a serviciului datoriei

Rata de acoperire a serviciului datoriei măsoară măsura în care veniturile din proprietate acoperă cheltuielile de funcționare și plățile ipotecare. Pentru a calcula aceasta, împărțiți venitul net din exploatare cu totalul plăților ipotecare pentru anul respectiv. Rezultatul de 1 este o pauză chiar și majoritatea creditorilor cer o rată minimă de acoperire a datoriilor de 1,1 pentru împrumuturile comerciale și de până la 1,3. În practică, aceasta înseamnă că, în cazul în care costurile ipotecare dintr-o proprietate totală 300.000 dolari pe an, NOI trebuie să fie cel puțin 330.000 dolari și de preferință 390.000 dolari.

Raportul randamentului datoriei

Raportul randamentului datoriei și rata de acoperire a serviciului datoriei au devenit cei mai importanți factori care iau în considerare creditorii ipotecari comerciali atunci când decid dacă să investească într-o proprietate. Rata de rentabilitate a datoriei arată NOI ca procent din valoarea totală a împrumutului, astfel că un împrumut de 10 milioane USD și un NOI de 1 milion de dolari generează un raport al datoriilor de 10 milioane împărțit la 1 milion sau 10%. Cu cât este mai mare rata de îndatorare, cu atât este mai atractivă investiția pentru creditor. Majoritatea furnizorilor de ipoteci au stabilit un raport minim al datoriilor de 10%, dar unii insistă asupra a 11 sau 12% pe o piață volatilă.