Cuprins:
Finanțarea proprietarului are loc atunci când proprietarul bunurilor imobiliare este de acord să accepte plățile direct de la cumpărător în loc să primească prețul de achiziție într-o sumă forfetară de la o instituție de creditare. Cumpărătorul se mută, de obicei, imediat, dar nu ia titlu decât după ce a efectuat toate plățile. Acest aranjament este cunoscut ca un contract de teren. Deși legile din Carolina de Sud care guvernează contractele de terenuri sunt similare cu cele ale altor state, ele conțin caracteristici distinctive.
Credite ipotecare și Liens
Un cumpărător, în baza unui contract de teren, își asumă dreptul de proprietate asupra terenului care face obiectul ipotecilor sau garanțiilor preexistente asupra proprietății. În consecință, cumpărătorul ar trebui să efectueze o căutare de titlu la biroul de evidență a terenurilor județene înainte de semnarea contractului și înainte de a-și asuma dreptul la proprietate. În cazul în care proprietatea este supusă unei ipoteci sau unei garanții înregistrate în momentul în care vânzătorul transferă titlul, cumpărătorul ia bunurile care îi sunt supuse, dar are o reclamație legală împotriva vânzătorului pentru daune. În cazul în care creditul ipotecar sau garanția nu este înregistrat, acesta va fi stins atunci când titlul trece la cumpărător, deși titularul ipotecii sau titularului garanției va avea în continuare o creanță negarantată împotriva vânzătorului pentru suma rămasă.
Mod implicit
Carolina de Sud oferă mai puține protecții oficiale cumpărătorilor în contracte funciare decât legile multor alte state. Aceasta permite ca contractele de teren să conțină clauze de confiscare care să permită vânzătorului să profite de proprietate fără a închide sau a plăti o compensație în cazul în care cumpărătorul a intrat în incapacitate de plată în orice moment în timpul perioadei de plată a ratei. Aceasta înseamnă că cumpărătorul nu are capitaluri proprii în casă până când nu obține titlul legal. Cumpărătorii și vânzătorii sunt liberi să negocieze un contract mai echitabil în contractul de teren.
Equitable Relief
Din cauza consecințelor dure ale confiscării, un cumpărător care pierde toate plățile într-un contract de teren poate apela la o instanță de capital pentru scutire. Deși nu există protecții legale pentru a ajuta cumpărătorii care au pierdut, cazul din 2002 Carolina de Sud din Lewis v. Premium Inv. Corp a stabilit că o instanță din Carolina de Sud are dreptul de a forța vânzătorul să excludă, să vândă proprietatea într-o vânzare judiciară și să returneze încasări care depășesc datoria exigibilă a cumpărătorului față de cumpărător, păstrând astfel capitalul cumpărătorului. De asemenea, sa stabilit că o instanță poate permite cumpărătorului oa doua șansă de a deține proprietatea dacă plătește noului proprietar suma datoriei sale restante într-o anumită perioadă de răscumpărare stabilită de instanță. Aceste căi de atac sunt acordate de instanțe doar dacă faptele din speță indică faptul că altfel ar rezulta o nedreptate.
Transfer Titlu
După cum cumpărătorul completează toate plățile, vânzătorul este obligat să transfere titlul la cumpărător. Cele mai multe contracte de teren solicită vânzătorului să furnizeze "titlu comercial", ceea ce înseamnă că nu există garanții sau ipoteci restante asupra proprietății. În cazul în care vânzătorul nu transferă titlul sau dacă transferă titlul cu un defect, cum ar fi un credit ipotecar neplătit, cumpărătorul poate da în judecată o scutire. El poate solicita daunelor din partea vânzătorului, cum ar fi valoarea unei ipoteci neplătite, sau poate cere instanței să ordone biroul județean de înregistrări funciare pentru a transfera dreptul de proprietate asupra lui.