Un nou proprietar trebuie să onoreze un contract de închiriere?

Deși legile proprietarului-chiriaș variază în S.U.A., în toate statele un contract de închiriere supraviețuiește o vânzare, cu excepția cazului în care se prevede altfel în contractul de închiriere. Dreptul chiriașilor nu se modifică în niciun fel prin vânzarea proprietății pe care o închiriază. Aceasta nu înseamnă însă că noul proprietar va acționa în același fel ca fostul proprietar, pur și simplu că trebuie să respecte termenii contractului de închiriere.

Un nou proprietar trebuie să onoreze un contract de leasing ca și când ar fi semnat el însuși.

Termenul de închiriere: cea mai bună protecție a locatarului

Termenul de închiriere specifică perioada în care contractul de leasing rămâne în vigoare. Poate fi de șase luni, un an sau între datele specificate. În funcție de formularea sa, contractul de leasing poate fi încheiat la sfârșitul termenului sau poate deveni în mod automat un contract de leasing lunar. În timpul perioadei de închiriere, nici un proprietar - vechi sau nou - nu poate rezilia contractul de închiriere, poate ridica chiria sau modifica orice termen fără acordul chiriașului, cu excepția cazului în care se prevede altfel în contractul de închiriere. La sfârșitul perioadei de leasing, însă, proprietarul poate ridica chiria și poate schimba termenii de închiriere în funcție de legile de stat și locale. În majoritatea locurilor, legea cere o notificare de 30 de zile pentru a pune capăt contractului de închiriere. Aceste reguli se aplică dacă actualul proprietar a scris și a semnat contractul de închiriere sau clădirea a vândut o duzină de ori de când locatarul a semnat contractul de închiriere.

Împrumut de la lună la lună sau fără leasing

Dacă aveți un contract de închiriere de la o lună la alta sau nu are loc un leasing, un proprietar poate ridica chiria, schimba condițiile de închiriere sau poate rezilia contractul de închiriere în conformitate cu legislația de stat sau locală. Cele mai multe state solicită o notificare de 30 de zile pentru a ridica chiria, a schimba termenii sau a termina chiria. Unele state, cum ar fi California, cer 60 de zile dacă locatarul locuiește în clădire mai mult de un an. În New Jersey și New Hampshire, evacuarea nu poate fi decât din cauza justificată, cum ar fi neplata chiriei. În acest caz, un nou proprietar nu poate evacua un chiriaș pur și simplu pentru că a cumpărat clădirea de la proprietarul proprietății care a angajat chiriașul.

Control local al chiriilor

Numeroase orașe din mai multe state, în special California, New York și New Jersey, au ordonanțe locale de control al chiriilor. În aceste orașe, indiferent dacă există un contract de închiriere, legea limitează chiriile, adesea ajungând la sume la aproximativ rata inflației și necesită doar cauza evacuării. Aceste reguli se aplică indiferent de schimbarea proprietății. Un nou proprietar într-un oraș controlat de chirie ar putea schimba anumite condiții de arendă, cum ar fi regulile casei, cu o notificare de 30 de zile în absența unui contract de leasing pe durată determinată, dar nu poate ridica chiria mai mult decât ordonanța permite sau evacua fără doar cauză.

împiedicare

Norme speciale se aplică atunci când o proprietate are un nou proprietar din cauza unei blocări. Legea privind locațiitorii locali din 2009 impune executantului de închidere pentru a onora un contract de închiriere și, pentru contractele de leasing lunar sau închirieri, fără contracte de închiriere, să dea anunțuri de 90 de zile înainte de a încheia contractele de închiriere. Dacă legea statului sau a celei locale impune evacuarea cauzei, se aplică și legea.